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楼市出现积极信号！多地二手房市场率先回暖******

　　低迷许久的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了 。

　　近日 ，多家机构发布1月楼市数据，均显示二手房先于新房明显回暖 。比如贝壳研究院称 ，1月上旬50城日均带看量较12月增加22%，北京、石家庄 、廊坊及天津等地增幅均在40%以上；日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊 、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　业内专家认为 ，此轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升 。二手房一旦活跃起来 ，就能对新房产生带动作用 。一些城市出台了鼓励卖旧买新的政策 ，卖一买一按照首套房执行，对换房改善也采取了退税优惠 ，这些政策将在新年发挥更积极 的作用 。

　　二手房市场低谷回升

　　去年以来，楼市出台了千条调控政策，但新房市场反应平淡，至今都未见明显回温。与之不同 的 是 ，二手房市场自去年12月便有所回暖，进入2023年趋势更加明显 。

　　贝壳研究院最新监测数据表明，去年12月疫情防控放开初期，二手房市场 的交易量有明显反弹 ，重庆、西安 、广州 、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复。

　　房价持续下跌 的势头也得到缓解 。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1% ，跌幅较上月缩小0.3个百分点，环比下跌城市个数较上月减少5个，沈阳 、贵州 、烟台等城市环比止跌转涨 。

　　进入2023年1月上旬 ，二手房市场继续走暖，带看等多个先行指标明显回升 ，50城日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　同时，作为代表房价走势的先行指标，1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月 的不景气 ，突破20 ，这表明后续二手房价格将止跌。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20，珠三角区域已经逼近30，预计后期价格止跌走稳动力更强 。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为 ，尽管房地产调控政策 的底部早就出现 ，但“市场底”迟迟不肯出现，主要原因 是三重压力：一 是对未来收入预期的担忧，二是房企交付风险 ，三是对房价大幅下降的担忧。但如果把时间拉长到三年看，会有不一样 的发现 。

　　他表示 ，通过对2020～2022年重点城市二手住宅房价盘点发现，2019年12月起，重点50城房价上行周期共20个月 ，累计涨幅11.4%；下行周期17个月 ，累计降幅11.1% 。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平，疫情前期货币外溢带来的刺激效应基本出清完毕 。

　　经过三年疫情考验 ，不同城市房价的涨跌不一，50城中房价上涨的城市有18个，最高涨幅41.1%，平均涨幅13.5%；房价下跌的城市有32个，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3%。尽管大多城市房价下跌 ，但一线城市、长三角、大湾区 、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨。

　　许小乐认为，这轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升 。四季度以来 ，购房者 的心态已出现些许变化，计划在未来半年内购房的比例显著回升，其中二线城市半年内有购房计划 的比例达到21%，置业需求更偏向离市中心近 、房子大一些 。

　　中银证券研报也显示 ，二手房市场正全线回暖 ，2022年12月31日~2023年1月6日 ，15 城二手房成交面积 98.4 万平方米 ，环比上升1.9% ，同比上升 24.2%；今年1月7日～1月13日，15 城二手房成交面积 136.6 万平方米 ，环比上升19.9%，一 、二、三线城市环比均上升。

　　不过将时间轴拉长 ，当下二手房市场仍处于低谷回升阶段 。浙商证券数据显示，近一周(1.7～1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米，处于2020、2021 、2022年 的下游水平 。

　　楼市企稳具备有利条件

　　与二手房市场走势不同，当下新房市场仍寒意阵阵 。

　　国家统计局最新发布数据显示，2022年 ，全国商品房销售面积 、销售金额同比分别下降24.3%和26.7%，创历史同期最大跌幅，比2014～2015年库存高压期 的跌幅都要大 。

　　房价方面 ，2022年全年，商品房均价下跌了3.2% ，已连续11个月下跌。70城数据显示，新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌，新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌。

　　2022年，房地产开发投资也下跌10%，创下年度最大跌幅 。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，上一次楼市开发投资承压，还 是2015年去库存时期 ，彼时开发投资仍旧增长1% ，2022年楼市 的压力 是史无前例 的。

　　在他看来，2022年，由于房价下跌、买房动力不足，资金链紧张等，金融机构纾困地产 的意愿不足 ，因为资产价格没到底 ，也担心风险。于 是 ，开发商不得不降价促销 ，而且力度越来越大。由此 ，形成了供需两端相互弱化的循环 ，导致行业全链条下滑。

　　不过 ，作为国民经济 的支柱产业 ，房地产仍有望回温。国家统计局局长康义于17日表示 ，初步判断2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件 。

　　同日 ，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开 ，会议强调 ，一要稳预期 ，坚持房子 是用来住的 、不 是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性 ，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求 ，提升市场信心 ，努力保持供需基本平衡、结构基本合理 、价格基本稳定 ，同经济社会发展相协调 、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房 。

　　二要防范风险。“一头”抓出险房企 ，帮助企业自救，同时依法依规处置，该破产 的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳” ，不让损害群众利益的行为蒙混过关 。切实维护购房人合法权益 ，做好保交楼工作 。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企 、民企改善资产负债状况 。

　　三要促进转型。有条件 的可以进行现房销售 ，继续实行预售 的 ，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃 ，不能出现新 的交楼风险。要形成房屋安全长效机制 ，研究建立房屋体检 、养老 、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据 、有保障等等。

　　李宇嘉表示 ，2023年，一边要稳定楼市，一边要纾困企业 ，一边要保交楼 。这三项工作 ，目前都面临着巨大 的挑战。保交楼进入攻坚阶段，剩下 的都是难啃 的骨头，都 是存在资金硬缺口 的 。疫情后 ，民生 、预期都要休养生息，怎么尽管稳定下来 ，2023年 的工作仍旧艰巨。

　　不过 ，随着需求端政策加快落实 ，符合条件的城市首套房贷利率下调，一二线城市政策空间不断释放，更多核心城市 的信心有望回升 。中指研究院认为，若各地政策执行到位，房地产市场最早或在二季度企稳 ，乐观情形下 ，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长 ，价格逐渐趋稳 。

　　许小乐认为 ，预计2023年越来越多 的消费者开始入市，供求关系恢复平衡 ，市场交易量价迎来温和修复，上半年房价逐步企稳回升 。不过 ，取消行政性干预 ，意在恢复市场调节机制 ，并不是鼓励加杠杆炒房 。在“房住不炒”政策框架下 ，市场会向中枢水平靠拢 ，不会出现报复式大涨。

兜底民生保障更有幸福味******

　　【新时代新征程新伟业】

　　光明日报记者 孟歆迪

　　“前段时间院里的老人们来这儿采摘棉花 ，大伙儿都可高兴了。”上海市第四社会福利院“记忆家园”认知症小单元照护区负责人凌莹告诉记者，为了满足老人户外活动需求，福利院专门开辟了一片“乐活农场”，老人家可以采摘、溜达、晒太阳。“新鲜的空气总会让人充满精气神 。”

　　一走进“记忆家园”，就看到东玉线的公交车站牌、中山中路 的指路牌 、庙前街 的路牌……时光仿佛回到20世纪 的上海松江老街 。

　　走上二楼，钢琴、沙发的配置 ，像 是温馨 的居家客厅。三楼以仿实景公园为主题，枝藤蔓延。考虑到认知症老人 的生活能力和心理变化，“记忆家园”以延续老人愉悦生活能力为目标 ，通过支持性空间设计，重新唤起他们对过去 的记忆和对生活的热情 。

　　唐婆婆 是2021年12月进入“记忆家园”的，刚开始她 的情绪一直不稳定 ，有时会突然大叫 ，多数时候很消沉，对工作人员 的服务比较抗拒 。凌莹和同事想尽办法，从老人 的家庭 、经历、兴趣爱好着手 。打开“一人一档”记录簿，唐婆婆 的生活习惯详细记录在簿。凌莹时常蹲在唐婆婆面前 ，“婆婆，有什么需要跟我说”，“婆婆，现在我们要带您去做手工哦”。一年过去，唐婆婆虽然看不清凌莹 的脸 ，却能认出姑娘标志性的齐刘海 ，握住她 的手说 ，“你又来啦 ！”

　　在去往上海市民政第二精神卫生中心的路上，就听司机师傅说，那里可以看到附近游乐园燃放 的烟花，有时候会在烟花绽放时关灯 ，让休养员们可以更好地观赏 。记者追问 ，什么 是休养员 ？师傅说，“休养员就是长期在这儿休养身心 的精神障碍患者”。

　　在中心 ，生活着数百位慢性精神障碍患者，他们被称呼为“休养员”。“我们平等对待每一位休养员 ，尽最大努力帮助他们恢复健康，让他们享受更多美好和精彩！”中心副院长徐敏说 ，“我们希望休养员生活充实，更希望通过我们的努力，帮助他们实现自己 的价值，体悟生命 的意义。”

　　最近 ，中心还有一个新计划 ！“增进人民福祉 ，推进健康中国建设。党 的二十大召开以来，我们又推出了‘幸福里心灵疗愈中心’ ，打算将休养员的住院空间建设成一个富有上海传统文化味道的社区 ，通过开放自主 的环境体验，进行生活模拟 ，不仅帮助休养员们恢复社会功能 ，更尝试满足他们内心对于美好生活的期许 。”徐敏表示 ，中心将在做好精神科传统诊疗服务 的基础上 ，坚持“全人服务”理念，尊重人的价值 ，融入上海里弄文化元素 ，在实地场所开辟心灵疗愈 、职业康复 、生活模拟三大功能区九个功能板块，休养员可选择进入不同区域模拟社会生活 ，在轻松闲适 的环境中 ，自主开展康复治疗。“我们不光传递关爱 ，更尊重每一个个体 。”徐敏说。

　　上海市第四社会福利院和上海市民政第二精神卫生中心都在上海市社会福利中心代管 的10家市属社会福利事业单位之中。上海市社会福利中心系统各单位肩负着服务4000多名孤残儿童、困境儿童 、老年人 、慢性精神障碍患者、优抚对象等特殊群体的重要职责 。

　　“回看过去数十年 ，一切在快速发展变化当中 ，从保障吃饱穿暖 ，到改善院舍设施环境、提升生活质量、提供更多暖心举措……可以说是这个社会发展进步的缩影 。党 的二十大给了我们很大的鼓舞 ，下一步 ，我们将坚持以人为本 ，进一步提升服务品质 ，把服务对象的关键小事作为我们开展工作 的重要大事 ，将探索打通困难堵点，加强人文关怀，创新实践发展。”上海市社会福利中心党委书记、副主任朱海燕说 。

　　《光明日报》（ 2022年12月09日 07版）

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）