国是访问丨新世界中国行政总裁 ：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来 ，房地产市场持续探底 ，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半 ，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注 的热点话题 。
率先经历过完整房地产周期 、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面 ，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事 、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国 是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机 、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高 。除“稳字当头”外 ，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来 ，许多内地房企激进扩张 ，追求高周转，但负债高 ，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守 、速度慢、项目开发周期长 。黄少媚认为 ，新世界走出了一条不同于两者的发展路线 ，“我们既不是单纯 的香港发展商 ，也不 是单纯 的本地发展商” 。
2021年1月 ，新世界中国将总部从香港搬到广州，这 是公司本地化的重要一步 。黄少媚说，总部落户广州后 ，公司在现场决策 、项目开发 、销售 、租赁及物业管理等领域运转都很快 ，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的 是，在设计上 ，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上 ，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化 。新世界中国既做写字楼 、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重 。自持部分会开发成瑰丽酒店 、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态 。这样短期有销售带来的现金流回笼 ，当企业遭遇风波、销售利润下滑时 ，又有长期稳定 的租金流弥补 ，同时也避免了只做租赁带来 的资金回笼过慢等问题 ，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南 、华东 、东北、华北 、华中的数十个城市 。但速度和规模并非港资企业 的优势 。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局 ，其关键词就 是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳 、上海、杭州四大核心城市 。为何选择这四个城市？
黄少媚说 ，首先 是新世界擅长 的综合体项目在这四个城市得到了充裕 的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛 的支持；而且 ，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目 ，这些也恰恰 是新世界拿手的领域 。目前新世界已经完成和正在打造 的城市地标包括广州周大福金融中心 、深圳K11 ECOAST项目、上海 的K11淮海中路项目等 。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露 ，十年前 ，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州 。近年来 ，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目 ，如 ：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州 的塔岗项目等 。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年 ，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈 是帮助企业穿越周期 的重要方式 。但这对企业 的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产 、商业、酒店、零售 、教育、金融保险、医疗等多个领域 ，“别的发展商很少像我们一样 ，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示 ，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店 、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育 ；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福 。
黄少媚透露 ，今年 ，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务 ，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点 ；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近 ，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成 的深圳K11 ECOAST项目 ，未来将 是深圳最大 的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进 的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店 ，没有K11品牌，单纯做住宅 ，那就很难对消费者形成独特 的吸引力。此外 ，在新世界 的生态圈中 ，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子 ，得到积分，可以去瑰丽消费 ，去K11买东西，买珠宝 ，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要 的 是，联合起来的多种业态也能推动产能融合 ，满足多元化 的生活场景。
过去 ，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量 的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型 ？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬 ，迎来春天 。
落实“金融十六条”在行动 银行业支持房企授信金额已超5.4万亿元****** 记者 杨 洁 2022年11月份以来，“金融十六条”的推出以及三支箭的加速落地 ，都得到了市场 的迅速响应 ，多家银行同房企签署了意向性授信协议。据中指研究院数据显示，截至1月9日 ，至少已有105家银行向188家房地产企业提供意向性授信 ，总额度约54629.33亿元。 近日，人民银行党委书记 、银保监会主席郭树清在接受媒体专访时特别强调 ，要落实“金融十六条”措施和改善优质头部房企资产负债表。 改善优质房企资产负债表 是近段时间多项重要会议一再强调的任务 。2022年中央经济工作会议指出，“满足行业合理融资需求 ，推动行业重组并购 ，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。银保监会官网显示 ，2022年12月份 ，郭树清主持召开党委(扩大)会议 ，会议要求“满足房地产市场合理融资需求，改善优质房企资产负债表”。 中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，“改善优质头部房企资产负债表”被多次提及 ，体现出了稳地产 的决心。其中，政策所惠及 的主体是“优质头部房企” ，意味着政策是有选择性 的，保护稳健经营 的企业 ，淘汰无序扩张的企业，促进形成良性的房地产市场 。 图金融研究院研究员雒佑对《证券日报》记者表示 ，通过对优质房企释放流动性 ，不仅有助于帮助头部企业度过危机 ，也能通过头部房企 的改善引导市场预期 。 目前我国金融市场以银行体系为代表 的间接融资模式主导，银行信贷是各类企业最重要 的融资渠道之一 。对房地产企业而言，开发贷是进行地产施工和投资的主要资金来源，房企信贷融资的重要性不言而喻。 记者了解到，由于当前大多为协议授信 ，具体授信情况还需要商业银行与房企根据情况进一步落实 。雒佑表示，“在信贷投放方面 ，当前要集中解决和防范化解停工衍生 的相关风险，帮助地产开发商摆脱资金困境 ，保证房地产行业‘活起来’，达到‘保项目+保优质主体’的目的。此外 ，在因城施策背景下 ，后续在项目及主体上配合政府及地方继续提供更多的金融和信贷支持 ，比如提高对房地产商信贷敞口 的容忍度，提供更多 的资金保障 。” 在明明看来，后续银行在投放信贷前应对企业的财务、经营状况进行深入 、细致的调查 ，降低违约风险 。同时 ，银行也应该对信贷资金 的使用进行约束 ，结合房企的实际情况进行有针对性 的支持，确保资金流向最紧缺的薄弱环节以及重点项目，防止资金滥用。 中指研究院企业研究总监刘水表示 ，2022年前三季度 ，房地产新增贷款占各项新增贷款比例仅为4.7%，而2021年同期 是18.1%，房地产新增贷款增速明显低于各项贷款增速水平。2023年，金融机构继续落实“金融十六条”，改善优质头部房企资产负债状况，随着银行授信的落地，房地产贷款投放将明显提速 。此外 ，优质头部房企在发债及股权融资等方面 ，也将继续得到支持 。 明明预计 ，今年个人住房贷款和房地产开发贷款都将比2022年小幅扩张 。个人住房贷款方面，一 是商品房销售增速将在2023年逐步回正 ，全年有望实现正增长 ，二是房贷 的早偿现象可能会较2022年有一定缓解 。这两个因素 的变化将使今年个人住房贷款规模趋于增长。房地产开发贷款作为稳定房地产市场融资环境 的“第一支箭”，2022年下半年已经开始逐渐发挥作用 ，预计2023年将对房地产企业提供更大 的支持，满足行业合理融资需求 ，确保房地产市场平稳健康发展 。 “2023年房地产销售和投资有望见底回稳 ，对GDP增长的贡献也有望由负转正 。”雒佑表示，接下来中央及地方政府在满足购房者刚性和改善性住房需求方面或将进一步发力，在地产转型方面则持续推进城市更新和老旧改造、保障性租赁住房市场、地产代建等新发展模式 ，这些都需要大规模 的资金投放。可以说地产投资已经迎来政策“应出尽出”阶段，2023年也会成为拉动国内投资 的主要动力 。 购彩地图 |
