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47家房企仅2家销售增长 ，逆袭靠的是什么 ？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考 ，目前已有47家上市房企发布了2022年全年 的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼 的成绩 ，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长 的企业 ，增幅分别为8.6% 、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元 ，超额完成全年1235亿 的目标 ，也是TOP20房企中唯一实现正增长 的企业 。事实上 ，2022年4月以来 ，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份 的同比增幅更 是高达178% 。

　　明源不动产研究院认为 ，背靠国资委和广州地铁 ，越秀地产获取了许多地段 、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式 。数据显示 ，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8% 。

　　在房地产蒙眼狂奔 的年代 ，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定 的出台 ，行业进入深度调整期 ，整体负债保持在低水平 的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间 ，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会 ，获取更多好项目。

　　据海通证券研报 ，2020年以来 ，越秀地产 的总借贷规模保持增长的态势 ，从2020年末 的约678亿元增长至2021年末的约755亿元 ，并进一步上涨至2022年上半年末 的约845亿元 ，这一指标较2021年同期增长约12% 。该机构认为 ，国企开发商加大借债规模 ，是因为其销售增长高于平均水平 ，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计 ，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年 ，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平 ，投资强度可见一斑 。

　　同时 ，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力 的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中 ，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年 的海珠滨江西板块 。

　　某华南房企人士向记者分析 ，“在行业下行期内 ，拿得多 ，位置又好 ，优质货值上去了 ，销售额自然也就上去了 。”

　　值得一提 的 是 ，在2022年7月份“停贷潮” 的影响下，出于对项目停工 的担忧，国央企背景成为开发商 的一项关键优势 。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企 的信心 ，认为民企 的交付可能会出问题 ，因此更愿意去买国央企 的房子。”

　　这也促使央国企背景 的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展 、华润置地 的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8% 。

　　对于不追求规模 的仁恒置地来说 ，能够逆势向上 的关键之一则是其对高端住宅市场 、改善类需求的聚焦 。这一定位恰契合了当前市场 的主流需求 。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中 ，约38%是进行改善置业 ，较2021年增加5个百分点 ，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地 的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据 ，2022年6月末 ，位于上海杨浦 的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄 ，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津 、新加坡五个城市中 ，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示 ，2022年前11个月 ，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额 ，占全年销售 的约6成，其他主力城市如杭州 、长沙、苏州 、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻 的行业环境下，承受了更小 的市场冲击 。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位 ，这也 是滨江集团历史最佳排名 。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军 。2022年 ，滨江更 是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注 。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22% ，布局几乎全部位于杭州 。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿 ，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地 ，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期 的公司年会上表示 ，“这样会让你 的半径、你 的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观 ，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中 的优势地段 、做企业发展过程中已经形成“拳头” 的优势产品，来保持自身竞争力。

战略支援部队某旅：工作有了标准，效率有了提高******

　　官兵们正在检修装备。作者供图

　　“参照《维护保养手册》，我们干工作更加得心应手。”年终岁尾 ，战略支援部队某旅组织装备换季保养工作 ，官兵们按照手册上 的“标准流程”维护保养装备，工作效率显著提高。

　　该旅分队长 、二级军士长李伟介绍说 ，过去装备维修保养，他们只能逐项排查或凭借经验判断故障问题 ，既增加了日常工作量 ，也给维修保养带来不小难题 。如今 ，有了这本“百宝书”，能详细了解装备自列装以来历次故障原因、修理方法 ，“对症下药”精准保养 ，就有了参考方向和技术支撑 。

　　编写这本《维护保养手册》 ，源于一次演练任务 。去年底，该旅组织实装考核演练 ，导调组临机下达突发情况指令后，李伟所在分队因通信不畅没有及时处置问题 ，考核成绩被判定不合格 。事后分析原因发现，演练前装备保养不到位 ，电源装置过期失效 ，导致装备无法供电，操作失灵 。

　　演练复盘时，一名战士心有不甘地说 ：“怎么也没想到会发生这样的情况 ！”

　　说者无意 ，听者有心 。一个想法在李伟的脑海萌发 ：能不能像汽车4S店一样，给装备撰写一本《维护保养手册》 ？

　　演练结束后，李伟立刻开展调研。他发现，尽管每年单位都会统一组织换季保养，但官兵往往对装备状况掌握不够全面 ，维护难以“对症下药” ，保养难免存在盲区、漏洞。整理好调研资料 ，李伟向旅机关提交了一份关于建立装备维护保养档案的意见。

　　得到上级机关批准后，李伟决定打造一个“样板工程” 。他带领维修技术骨干梳理整合装备各类故障申报 、保养履历等数据 ，精确分析装备“健康指标”，并将摸索积累的经验转化为装备维护保养注意事项，编写《维护保养手册》、设置保养提示卡片 ，让装备状况一目了然，维护保养工作更加科学高效 。

　　手册好不好用 ，官兵最有发言权。随后，李伟带着手册来到训练场，在抢修光缆任务中 ，一台工程机械车突发故障 。操作手邸文育查阅《维护保养手册》，立刻判定出问题点位并及时排除，任务顺利完成 。

　　没过多久，某型工程机械车列装该旅 。该车辆信息化程度高、操作系统复杂 ，他们要从零开始学习 。这时候，李伟再次主动请缨 ，带领团队主动到生产厂家、部队院校取经 ，就装备重点部位保养开展流程化设计，对日常维护保养措施进行量化 。数个月后，李伟所在团队掌握了该型装备的日常维护保养方法 ，能够做到装备性能“一口清”、故障问题“一摸准” 。

　　科学精细管装用装，保障能力水涨船高。今年，该旅千里机动至某陌生复杂地域开展装备试验任务，多项装备精细化管理成果在任务中得到有效检验。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）