国 是访问丨新世界中国行政总裁 ：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底 ，行业格局变动加剧。据机构统计 ，今年前11个月 ，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一 。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注 的热点话题 。
率先经历过完整房地产周期 、经过国际资本洗礼 的港资房企，或许在穿越周期 、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴 。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国 是直通车采访时表示 ，在过去50年 的发展中 ，新世界集团经历了包括全球金融危机 、1997年香港金融风暴等多次动荡环境 ，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外 ，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈 是企业成功穿越周期 的保障。
独特的发展模式
这些年来 ，许多内地房企激进扩张，追求高周转 ，但负债高 ，经营风险大 ；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者 的发展路线 ，“我们既不 是单纯的香港发展商 ，也不 是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州 ，这是公司本地化 的重要一步 。黄少媚说 ，总部落户广州后 ，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同 的 是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入 的多元化 。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售 ，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店 、K11 、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态 。这样短期有销售带来的现金流回笼 ，当企业遭遇风波、销售利润下滑时 ，又有长期稳定的租金流弥补 ，同时也避免了只做租赁带来 的资金回笼过慢等问题 ，“帮助企业穿越寒冬” 。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地 的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地 的投资足迹就已遍布华南、华东 、东北 、华北 、华中 的数十个城市 。但速度和规模并非港资企业 的优势 。在经历2015年 的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局 ，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始 ，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角 的发展 ，特别是广州 、深圳 、上海 、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市 ？
黄少媚说，首先 是新世界擅长 的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报 。其次 ，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市 的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰 是新世界拿手的领域 。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心 、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等 。
以粤港澳大湾区为例 ，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前 ，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来 ，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元 ，其中包括大量 的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目 、广州 的塔岗项目等 。
除了地产项目外 ，集团旗下 的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区 ，在广州和深圳目前总共35家诊所 。2018年，新世界收购了香港富通保险 ，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳 。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业 的运营和管理能力有较高 的要求。
黄少媚说 ，新世界多元生态圈融汇地产、商业 、酒店、零售 、教育、金融保险 、医疗等多个领域 ，“别 的发展商很少像我们一样 ，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店 ；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社 ；珠宝方面有周大福 。
黄少媚透露 ，今年，新世界集团旗下 的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务 ，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点 ；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了 。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大 的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进 的作用 。比如 ：买房其实也 是买配套 ，她指出 ，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌 ，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特 的吸引力。此外 ，在新世界 的生态圈中 ，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界 的房子 ，得到积分 ，可以去瑰丽消费 ，去K11买东西 ，买珠宝 ，或者去医疗机构体检或者看病 ，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景 。
过去，内地房地产市场的发展 是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板” 。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬 ，迎来春天。
特斯拉降价，小鹏跟了****** 特斯拉自砍“一刀”挑起价格战后，外界将目光对准“蔚小理”。理想明确“不跟”，蔚来按兵不动 ，此前被销量逼到墙角的小鹏“跟了” 。1月17日，小鹏汽车启动新年新价格体系 ，下调旗下G3i、P5和P7三款车型售价，最大降幅达3.6万元 。由于“国补”退出 、原材料价格上涨，今年初不少车企选择涨价。尽管特斯拉大幅降价 ，但多数车企选择观望。业内人士认为 ，硬刚特斯拉的同时，小鹏汽车正处架构调整期 ，此前低迷 的销量也刚站回万辆线以上 ，此时需要一张降价牌稳定销量表现。 特斯拉 的降价牌局 ，理想汽车扣牌“不跟” ，小鹏加码跟进。 小鹏汽车发布公告称 ，1月17日14 ：00起，启动G3i 、P5、P7 的新年新价格体系。具体来看 ，小鹏G3i售价调整为14.89万-17.69万元，P5售价调整为15.69万-20.29万元，P7售价调整为20.99万-24.99万元。北京商报记者对比调整前后的价格发现，小鹏G3i、P5、P7三款车 的售价整体降幅为2万-3.6万元。 据了解 ，特斯拉降价后，小鹏汽车成为继AITO问界第二家跟降 的车企 。首创证券研报称，特斯拉Model 3降价后价格区间为23万-33万元 ，预计将与原本处于该价位 的比亚迪海豹 、零跑C01和小鹏P7等车型直接竞争 ；Model Y降价后价格区间为26万-36万元 ，预计将加剧与蔚来ET5、极氪001 、比亚迪唐EV、问界M5等车型 的竞争。 事实上 ，特斯拉降价对市场的刺激效果立竿见影 。有消息称，特斯拉降价3天内便收获3万张订单。“特斯拉降价后订单暴增 ，对部分车企同价位车型造成一定压力。”中国汽车流通协会专家委员会成员颜景辉表示 ，部分车企为保住市场份额会选择跟进 。面对特斯拉掀起 的价格战 ，本次小鹏汽车降价前 ，AITO问界已率先官降 。其中 ，问界M5 EV售价下调2.88万-3万元 ，起售价为25.98万元 ，问界M7下调3万元 ，起售价降至28.98万元 。 值得关注 的 是 ，特斯拉官降后曾引发老车主不满 ，因此AITO问界和小鹏汽车调价时均对老车主进行回馈 。“调价公告发布前一年内订购G3i 、P5、P7 的首任车主，我们将同步予以新春回馈 。”小鹏汽车相关人士表示。北京商报记者了解到，新春回馈包括整车质保延长至10年/20万公里(首任车主置换本品新车时 ，可再次享受同等质保)以及赠送四年基础保养。然而，该回馈依然引发热议。一部分网友认为：“相比特斯拉 ，小鹏汽车还 是记得之前买车 的用户，至少还有一点点补偿 。”但另一部分网友却不买账 ：“这点补偿根本没有诚意 ，之前就已经购买终身质保 的怎么办？不如送点积分或者免费充电。” 事实上，此次小鹏汽车选择硬刚特斯拉，外界认为与其近期的销量下滑不无关系。 去年 ，小鹏汽车过得并不如意，不仅经历最低月销不足6000辆的低谷 ，造车新势力销冠位置也易主哪吒汽车 。此外 ，小鹏汽车推出 的第四款车型——G9，发布后遭遇车型配置混乱 、售价不合理等风波 ，随后小鹏汽车对其进行产品配置组合重构 ，调整之后叠加增加各类权益。 遭遇销量“滑铁卢” ，小鹏汽车开启调整模式。此前，有消息称，小鹏汽车董事长兼CEO何小鹏曾连续多天主持公司管理层会议 ，并宣布全面组织架构调整。同时，何小鹏公开表示：“我本人将更多聚焦于小鹏汽车 的战略 、产品规划和研发 ，推动组织的变革和升级，并大幅减少个人在生态企业 的直接参与度。小鹏汽车联合创始人、总裁夏珩也将辞去董事会 的执行董事职务 ，工作精力更加聚焦于产品 。” 不仅如此，小鹏汽车近日接连传出高管加盟——前长城汽车总裁王凤英 、前吉利系高管易寒或将加入小鹏汽车 。小鹏汽车方面表示 ，自去年下半年启动全面组织调整，目前已初见成效。 值得一提 的 是，经历去年10月和11月两个交付低迷期 ，去年12月小鹏汽车的交付量初见起色，重新回到1万辆以上 的水平 。“面对产品问题 、交付量下滑，小鹏汽车正试图重新对企业全面梳理，包括引入传统车企有经验的管理人士等 ，就是为了解决眼下的难题 。”业内人士认为 ，一方面向内动刀，另一方面稳定市场销量 ，虽然蔚来汽车和理想汽车均未调价 ，但对小鹏汽车来说，此时打出降价牌就是为保住市场份额 ，平稳度过调整期。 天天中彩票地图 |
